1、?会议主题：
主要话题包括：
●?什么导致美国房地产市场进入牛市
●?对于美国房地产市场牛市的微观感受
●?需求端与供给端是否可持续
●?美国国债利率的长期上行是否会给房地产市场带来压力
1)?什么导致美国房地产市场进入牛市？
推动本轮牛市的因素有很多，以下5个因素最为重要：
第一、强劲的住房需求是由家庭数量强劲增长造成的。如图表1所示，年家庭的数量相比以往显著提升。新家庭的组成（由于结婚或合居）驱使消费者购买房屋。
图表?1、年美国家庭数量显著提升第二、房源供给不足是另一大重要原因。目前新房和二手房市场都处于低供应阶段。二手房：如图表2所示，在全国32个主要市场上，目前仅有18.3万户二手房房源可供选择，同比降低45%。因此，目前的房源供应量非常少。供应下降这一趋势在疫情前就已经发生了，但在过去9个月内该趋势更加明显。新房：在房屋供应中新房供应量更少，同比下降了76%。图表3代表每个社区未售出的房屋数量，这是我职业生涯中见过的最低供应量，这一现象趋使房价上涨，给房企更多机会提高收入。
图表2、二手房供应(库存)继续下降，同比下降45%
图表3、新房供应量暴跌，同比下降76%
第三、尽管过去几个月抵押贷款利率略有上升，但仍处于历史低点，目前利率水平为3%，这显然有助于提高购买力。此外，购房者也担心未来利率会继续上升，因此他们利用当下的机会购入房屋，这驱使了目前需求量上涨。
第四、千禧一代（万美国公民在-年出生）已经成长，年龄在25岁到40岁之间，已经进入了需要组成家庭、拥有房屋的人生阶段。从人口数据来看，这部分人占据了很大的人口比例，他们是房地产市场上最大的购买力。但相比上几代人口，千禧一代更晚进入房地产市场。
第五、疫情驱使居家办公成为常态。居家办公使购房者寻求更大的室内空间和户外空间，利好房地产市场。居家办公也有益于打开郊区房地产市场，这是因为很多人认为居家办公趋势会继续，人们现场办公频次减少，通勤的容忍度变高。例如，谷歌和苹果等科技公司，设定了固定的团聚日，其员工每周平均现场办公2-3天，其余的时间居家办公。此外，美国很多公司（苹果、谷歌）把办公楼进行改造，改造成了类似酒店的空间，作为员工在团聚日的聚会场所。因此，千禧一代每周现场工作时间更短、通勤次数更少、居家时间增长，使家庭空间的重要性提升。
2)?对于美国房地产市场牛市的微观感受？
从微观层面来看，在过去6个月，加州北部的销售业绩是我职业生涯中最好的。买家有远距离搬家的趋势。旧金山居民的正在搬到周边郊区，半岛居民正搬去东湾，三谷居民正搬向中央谷，这再次反映了购房者的通勤容忍度变高，也反映了他们想拥有一个负担得起的更大空间的愿望。图4反映了海湾地区截止3月14日的销售情况，该数据代表了80%目前的在建项目。左下角的折线图反映了每个社区的平均销量为1.53，在我记忆中，这是过去6年里销量的最高纪录。
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图表?4、截止.03.14海湾地区销售报告
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3)?需求端与供给端是否可持续：
目前供给水平处于前所未有的历史新低。供给端已连续几年处于供应不足的状态。影响供需不平衡的因素如下：
供给方面：
第一点、房屋供给多少取决于当地市场，也取决于购置地块的困难程度。图5代表了过去60年的新住宅建设数量，年独栋住宅新建数量98.4万栋，但仍处于历史低位。与年的峰值相比，年独栋住宅新建数量要低40%。
图表?5、多年供给不足后，年新房建设数量提升
在-年，房地产市场在多户住宅和租赁方面表现得非常好，这是由于千禧一代处于租房和居住在多家庭住宅的阶段。目前千禧一代寻求独户住宅，因此在过去10年里，房地产市场需求结构从多户住宅向独户住宅转型。
目前独户住宅市场需求很难完全被满足，例如在旧金山湾区等中心地带的房地产市场，拿地、得到授权、建造独栋住宅，需要4-5年的时间，这就是建造独栋房屋的困难所在，土地获取的长周期难以满足房地产市场的需求。越远离城市的郊区越容易获得建设许可，因此我们见证了从旧金山中心城市搬到东湾的趋势。
从拿地审批到建造的过程并没有*府的调控，但是美国的法律体系非常复杂，有很多环境保护的相关法则，还有许多地方法律、州法律、联邦法律需要建筑商通过以获得建造权。此外，人们不希望你在他们街区大兴土木工程，因此申请过程很繁琐。
不同地区土地审批时间不同。审批流程复杂的地区房屋供给很难满足需求，但土地富足的地区供给更容易满足需求。加州和大多数沿海州可能是最难申请建造许可的地区，但德州并不需要那么长的时间。
总的来说，获得土地的能力是阻碍供应满足需求的限制因素，尽管市场需求很大，但由于土地有限，开发商需要好几年的时间来上线产品。开发商正在寻求办法以解决供应不足的问题，但因为拿地难、竞争激烈，因此土地成本也有所上涨。目前建筑商开始放慢新屋发售的速度，以应对建设无法满足需求的情况。
第二点、劳动力短缺影响房屋供给。受疫情影响，巨大的劳动力短缺推高了劳动力成本，也推迟了交付时间。因此大多数项目的建造时间延长20-30%。过去通常都是这样。我们也看到了一些实质性的增长。
第三点、材料成本增加影响房屋供给。例如，框架材料的价格在去年上涨了%。金属螺栓和金属在过去6个月里价格上涨了40%。
在供给极其短缺的形势下，销售将在短期内放缓。在接下来的2-4个月，交易量有望下降，这是由开发商控制供给所导致的，尽管市场需求非常好，但开发商希望房价继续上涨，因此他们推迟了新房上市的时间，不愿意将产品于当前投放进市场。我当前管理的三个新房项目将不早于Q4上市，房屋将以提前9个月的远期合同形式出售。此外，尽管房价在增长，但建造成本也随之增长，去年建筑价格总体上涨了10%，建造成本和房价正在相互追逐，这是对开发商的另一挑战。
需求方面：
第一点、千禧一代代表了当今房地产市场的最大机会，这是一利好信息。千禧一代在美国人口中是占比最大的群体，他们进入了购房的人生阶段。我认为购房需求会进一步提升，我相信利率也会上升。在短期内，利率上升可能会让人们购房需求回低。
第二点、千禧一代积累财富具有购买力。我们的股票市场创历史新高。这使大规模的财富转移到千禧一代。他们的资金来源可能是股票期权、遗产、家庭或父母的支援、储蓄等。千禧一代中很少有申请不到贷款的买家。我卖的房子的价格大概在90万到万之间，没有遇到有资格问题的买家。而且现在存款率也非常高，整个情况都证明了千禧一代是具有购买力的。
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4)?美国国债利率的长期上行是否会给房地产市场带来压力？
我们会看到国债利率和按揭贷款利率一起上升。我也相信美联储在市场上采取的刺激措施，一定程度上会导致通货膨胀。从短期来看，美联储在保持低利率，但目前零售的销售表现增速非常快，消费者在过去的一年有储蓄，但随着疫情趋缓、消费场所开放并推出促销活动，人们开始花钱，甚至可能会导致通货膨胀。这将是一场关于如何保持利率和低通货膨胀水平的斗争。目前确实存在一些通膨的压力，昨日10年期美国国债利率较上周的1.75下跌了1.68%。10年期国债有一定压力，这最终会影响抵押贷款。但目前通胀压力很大。
此外，我考虑的是国债与抵押贷款利率的关系。图表6反映的是10年期国债和30年期按揭利率的息差，图中黑线表示历史的平均的数据是1.7%，在年前，利率有一定增长。达到一个高峰，但目前又回降到平均数值。当国债利率降了50个基点时，历史上的利差是1.75%，现在又回到了那个水平，这说明抵押贷款市场至少10年期不会大幅波动。图7代表了30年期抵押贷款利率及我对未来4年的预测。年按揭利率还不到3%，接下来的两年会有轻微的增长，但上行速度缓慢，仍处于历史低位。
图8显示了4%利差的构成。其中国债利率构成了1.8-1.9%，我预计到年将达到2.2%。国债利率在浮动，但60个基点变动不足以对房地产市场产生重大影响。接下来4年按揭利率虽然整体上行但仍处于低位，这将再次推动未来的房地产市场繁荣。综上所述，在可预见的未来，我们相信美国的独户住宅市场的销售和需求将实现历史性飞跃。
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图表6、10年期国债和30年期抵押贷款的息差
图表7、预计按揭利率将于年达到4%，仍处于历史低位
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图表?8、30年的固定的按揭利率预测
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总体来看，需求端：千禧一代买家资金充足。供给端：受土地审批、劳动力、原材料价格上涨影响，供不应求。按揭利率：在接下来4年，按揭利率总体上行，但增长缓慢。总结来说，接下来的几年房地产市场还是非常广阔的。
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2、?提问环节
关心的问题主要包括：
第1，?土地购入/审批/建造流程
第2，?居家办公趋势下郊区与城市房价涨幅
第3，?二手房市场供给不足的原因
第4，?美国是否有*府调控房产市场
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Q1：购房者通过股票期权、遗产、家庭或父母的支援、储蓄积累财富的情况一直存在，为什么目前可以实现股市的繁荣，是否是因为低利率？在年之前，房地产市场并没有那么繁荣的原因是什么?
A1：这与千禧一代的成长阶段有关。在年轻阶段，他们更能接受租房，也不会介意居住空间较小，但随着他们进入了组成家庭的人生阶段，对房产的需求激发。房地产市场繁荣是由多因素导致的。
Q2:?介绍一下土地购入、审批、建设的程序，每个流程花费的时间如何?
A2:对于未加工的毛地，大概要花上4到5年的时间才能交付。首先，我们以期权的形式获得土地，在这一阶段，我们并非买下土地，而是支付押金从而走审批程序。其次，我们会根据场地的复杂程度，进行土地开发，这通常花费1-2年的时间。在这一程序中，需要把所有的街道、下水建设完善。第三步，开始垂直建造房屋，通常独户住宅需要6个月建成，而联排住宅则需要7-9个月建成。
不同地区开发周期不同。在加州或者是沿海地区，需要5.5-7年交付一套房子。在德克萨斯州，情况则大不相同。德州没有太多审批流程，开发一座独栋住宅只需要2-3年。从投资的角度来看，同样一栋独栋住房，在加州的建造成本大概为万美元，而在德州则为60-70万美元。
不同土地类型的开发周期不同。毛地(rawland)开发周期最长，为5-7年；其次是包批包审的土地（entitled?land），开发时间稍短；开发周期最短的是已经平整好的熟地（finished?land），即为可以开发的成品。
Q3:在疫情阶段，月供支付是否会受到影响？随着贷款利率上升，止赎率是否也会上升？
A3:我完全不这么认为。在房价上升的情况下，最坏的情况为，他们可以卖掉房子，获得巨额利润，还清抵押贷款，还能赚一笔钱。没必要取消它的赎回权。
Q4：房产销售的制约主要在供给。目前价格上涨情况如何？价格上涨是否会带来供给增多？
A4:过去两年房价显著上升。目前房价同比去年提升了10%。价格提升趋势可能在一段时间后趋缓，应该看不到02-05年价格持续上涨的现象，这是因为目前房价上涨主要是由供应不足导致的。
Q5:我认为，在过去几年房市繁荣主要由于海外投资者在美投资房产，而目前的房市繁荣是由内需引起的，您是否同意该观点？
A5:?目前海外资本数量肯定在减少，但房地产市场总体上相对平稳，既包括美国以外的投资者，还有美国国内的投资者。在美国，有很多人正在购置第二套房，这推高了内需。
Q6：美国房地产*策方面，近期推出的首套房享有1.5万税金优惠*策，*府看见房地产价格上涨，是否会采取调控措施？
A6：除了利率方面，*府的态度和决定对整个地产的影响较小。美国房地产市场非常本土化，一般会受一些地方*策影响。价格主要由自由市场决定。因此，*府调控对整个房产市场影响并不是特别大。
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Q7：按揭利率上升到什么水平会对购房需求产生影响？3%-4%？
A7：没有明确的数值会限制需求，一般按揭利率上涨到4%会使购房需求趋缓，但长期来看该利率仍处于历史低位。
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Q8：二手房市场占据美国整体房地产市场的80%，二手房库存目前也处于历史新低的主要原因？
A8：我认为随着时间的推移，二手房市场将会有更多的供应。目前房价上涨趋势明显，因此有更多人愿意出售现有的房子，但我不认为该行为会拉低价格。在回归正常市场之前，房地产市场还有很长的路要走。目前二手房供应短缺主要受疫情影响，很多人不愿意他们的房子被入门参观，随着疫情的趋缓，二手房供应有望提升。
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Q9：为什么在疫情之前，供给就有下降的趋势？
A9：我们已经讨论过影响供给的一些因素了。人口结构和利率这些因素影响了整个市场。疫情证实了市场需求很强劲。购房需求在疫情之前已经存在，但是受疫情影响延缓。
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Q10：鉴于从城市搬到郊区的趋势，是否郊区房价会上涨更多，而城市房价并没有涨很多？对于从城市搬到郊区的人来说，他们在城市的房屋是怎么处置的？
A10：从销售情况来看，郊区房子的销售量增加，但是对城市地区（旧金山、纽约），销量目前处于持平的状态。很多人并没有选择把城市房屋卖掉，例如在旧金山很多人选择把房子出租，由于出租房源变多，因此旧金山的房租租金明显下降。租金下降的幅度为30%-35%，由于上班制度的调整，很多人更愿意选择去租郊区较大的房子，目前旧金山城市的公寓有30%到35%的空置率。
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Q11：疫情是否对需求结构造成很大的影响，对城市公寓产品和对独栋房屋或者联排房屋的需求是否有明显的变化？
A11：相比公寓，大家更愿意住在独栋房屋或者联排别墅。人们从租的房子搬到第一个小家，然后再换到下一个大一些的房子，这是一个必然规律，只是说疫情它让整个变化的转变的周期变短了，使整个进程加快了。疫情改变了人们的工作方式，人们目前一周只需通勤2-3天，对通勤的容忍度提升，未来的商业模式、工作模式是否会转变，将影响房地产市场。
Q12：美国二手房市场是否由房产中介汇总管控价格？美国房屋中介是否扮演者很大的角色？美国是否有全国性的房屋中介？还是由很多小中介组成？
A12：美国并没有房产中介。这是一个开放的、自由的市场。价格是由市场决定的。房屋建筑商尽可能将产品卖出高价，并没有来自*府的价格控制。
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